Jak zostać rentierem w 10 lat

Czy bycie rentierem w Polsce jest możliwe? Nie rencistą, a osobą, która nie musi chodzić do pracy, bo jej zgromadzone dobra i kapitał pracują na nią cały czas. Czy Ty mógłbyś zostać rentierem, w 10 lat, mając oszczędzone zaledwie 35 000 złotych? Dzisiaj sprawdzimy to na najlepszym możliwym przykładzie – w praktyce.

Zwykło się mawiać, że najlepszą i najbezpieczniejszą inwestycją są nieruchomości. Stosunkowo stabilne ceny, wysoka wartość, która z reguły rośnie z czasem oraz możliwość wynajmu sprawiają, że najpewniej tak jak ja masz utrwalony w głowie ten wizerunek. Tylko dlaczego zarabianie i inwestowanie w nieruchomości jest tak odległe i nierealne w naszym myśleniu? Ciągle słyszę, że to “nie dla mnie”, głównie z tego koronnego powodu, który zresztą przewija się od czasu do czasu w komentarzach: “Za 30 lat to może uzbieram na swoją pierwszą kawalerkę”. Dzisiaj pokażemy Ci, jak zacząć inwestować w nieruchomości, mając odłożone tylko 30 000 złotych, zaprezentuję Ci realne wyliczenia i kroki jakie musisz podjąć do swojej pierwszej inwestycji. Oraz co najważniejsze dam Ci realny przepis na podwojenie swoich oszczędności w rok z niemal 100% gwarancją sukcesu. Tak, nie mylę się – ta teza jest dokładnie tak śmiała, jak brzmi – 100% zwrotu z inwestycji w rok. Jak to wszystko zrobić?

Do tego artykułu nie tylko zasięgnąłem do publikacji, ale wziąłem do pomocy świetnego mentora i praktyka inwestowania: Wojciecha Orzechowskiego. Jeśli Robert Kiyosaki i Bogaty Ojciec – Biedny Ojciec z ideą inwestowania w rzeczy, które przyniosą Ci dużo pasywnego przychodu, do Ciebie nie przemawia, bo “to zbyt amerykańskie” lub “bo to nie na nasz rynek” lub “ryzyko jest za duże”, to Wojtek będzie kompletnym remedium dla Twoich lęków. Ba! Dla mnie, sceptyka podejrzanych metod inwestowania, który niejedne piramidy i metody zarabiania tysięcy w parę dni widział na początku temat, zdawał się trochę podejrzany. Co prawda mówiliśmy o nieruchomościach, a nie szalonym rynku forex czy wymagającej giełdzie, ale nadal z pewną podejrzliwością podszedłem do tematu, w szczególności do obszaru “ryzyka”. Co mnie przekonało? Realne liczby i twarde dane.

Przykład 1:

Masz 120.000 zł gotówki na inwestycję (zaraz zobaczysz, że jeśli nawet masz tej gotówki znacząco mniej, np. 35 000 zł, to i tak to wyliczenie jest dla Ciebie ważne.) Możesz kupić mieszkanie za 120.000 zł i sprzedać je. Jeśli nie wymaga remontu, jeśli jest gotowe, to może uda Ci się sprzedać za średnio 135 tysięcy i może uda Ci się to zrobić 4, może pięć razy w roku, ponieważ cały proces obiegu dokumentacji i sprzedaży trwać będzie około 6-8 tygodni. Podobne mieszkania i podobny zwrot. Na kapitale 120 000 zł mamy zwrot około 60 000 zł przed podatkiem w przeciągu całego roku.

Przykład 2:

Na to samo mieszkanie dostajesz kredyt z 20% wkładem, ale kredyt bierzesz z uwzględnieniem kosztów remontu – na 128 000 zł. Wykładasz 32 000 zł oraz 3000 zł na różnego rodzaju dodatkowe opłaty. Mijają 3 tygodnie przygotowań, 6 tygodni remontu i 3 tygodnie na sprzedaż. Razem 3 miesiące. Różnica od pierwszego przykładu – około miesiąca dłużej. Jednak po tego typu prostym remoncie możesz próbować sprzedać mieszkanie z drugiego przykładu za 200 000 zł. Kupiliśmy za 128 000 zl, wyciągnęliśmy 72 000 zł, ale pierwotnie zainwestowaliśmy 35 000 zł, stąd podwoiliśmy startowy kapitał. Zwrot 100% w 3 miesiące! Robiąc takie inwestycje “na zakładkę” w roku, również zrobisz 4-5 transakcji, ale z zyskiem rzędu około 150 000 zł przed opodatkowaniem.

Dobra, to gdzie jest haczyk? W kilku miejscach i za tą klarowność w objaśnianiu przez Wojtka mogę z ręką na sercu polecić jego analizę:

1. Musisz wybrać właściwą nieruchomość

Co bardzo mnie zaskoczyło, otrzymałem dokładne parametry i listę 60 istotnych cech, jakie wpływają na wycenę. Do przykładów powyższych posłużyliśmy się nieruchomością wzorcową, którą w skrócie scharakteryzować można następująco:

• mieszkanie w bloku, najlepiej 4 piętrowym,
• na pierwszym piętrze,
• trzypokojowe,
• o powierzchni 53 +/- 7 metrów kwadratowych
• z pokojami rozdzielonymi przedpokojem,
• z widokiem na tereny zielone,
• z dala od miejskiego zgiełku,
• ale jednocześnie blisko centrum lub na jego obrzeżach,

Wybierając lokalizację, rozpatrzymy takie detale jak m.in.:

• z jakiego materiału jest zbudowany budynek,
• czy blok jest ocieplony i elewacja odnowiona,
• jakie jest najbliższe otoczenie nieruchomości – w tym jaka jest infrastruktura i miejsca użyteczności publicznej takie jak szkoła czy apteka,
• jaki jest dojazd,
• czy budynek jest na osiedlu,
• jaka jest odległość do terenów przemysłowych,
• jaki jest widok z okien,
• no i chyba jedno z bardziej oczywistych – w jakim mieście chcemy inwestować,

Wybierając samo mieszkanie, popatrzymy na:

• podłogi
• ściany
• sufity
• okna
• drzwi
• futryny
• łazienki
• kuchnię
• elektrykę
• hydraulikę

Można wymieniać jeszcze wiele istotnych cech wpływających na wycenę mieszkania. Jak widzisz w całym procesie inwestowania w nieruchomości ogrom czasu zajmie Ci znalezienie tego właściwego mieszkania w wybranej miejscowości. Na poszukiwanie powinieneś poświęcić większą część czasu w którym zajmujesz się tematem inwestowania.

2. Źródła finansowania.

Wiele z nietypowych form finansowania będzie od nas wymagało przełamania pewnych barier i może na początku tworzyć pewne trudności mentalne, natomiast gdy się z nimi oswoimy – będą dla nas bardziej niż oczywiste. Podzielmy sobie te źródła na dwa:

• Kapitał własny, czyli finansowanie gotówką za całość lub za pomocą zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa nie jest po prawdzie naszym kapitałem, ale opiera się na naszej zdolności do zarabiania i nie ma w tym osób trzecich. Oczywiście można kredytować się pod zastaw już obecnie posiadanych nieruchomości, lub pod zastaw nieruchomości właśnie nabywanej – tego typu opcje rozszerzają znacząco Twoje możliwości i z nich skorzystaliśmy we wzorcowym wyliczeniu.
• Kapitał obcy – to każde wsparcie wymagające zaangażowania osób trzecich – poręczenia od rodziny, zestawienia wspólnej nieruchomości, gotówka od inwestorów zewnętrznych lub innych pożyczkodawców.

3. Minimalizacja ryzyka

Minimalizacja ryzyka wynika z trzech kluczowych przesłanek, które muszą być rdzeniem całej Twojej strategii inwestowania.

1. W dniu zakupu wiesz, ile zarobisz na danej nieruchomości. Umiesz badać rynek i wybierać najkorzystniejsze oferty pod względem finansowym. Jak widać – wymaga to znacznego czasu i nabycia doświadczenia.
2. Znasz cechy nieruchomości i wiesz, które z nich sprawiają, że jest atrakcyjna. Nieruchomość nie może posiadać właściwości, które sprawią, że będzie nieudaną inwestycją.
3. Twoja nieruchomość jest wolna od wad prawnych.

Dlatego właśnie, jeśli jesteś nastawiony na więcej niż hobbystyczne inwestowanie w nieruchomości – stało się to Twoim głównym dziennym zawodem. Każdy z tych 3 punktów wymaga doświadczenia i notowania. Co istotne brak tego doświadczenia przy pierwszej inwestycji może sprawić, że stosując się nawet do rad z tych warsztatów, możesz mieć stopę zwrotu rzędu 30% zamiast 100% – ale to i tak dobry początek. Istotne jest, by w momentach, w których czujesz zagubienie – sięgnął do wiedzy bardziej doświadczonego mentora, a nie podejmował pochopnie decyzji.

4. Wady ukryte

Możesz nie znać się na remontach i detalach technicznych. Takie drobnostki mogą pogrzebać Twoja inwestycję. Podobnie kruczki prawne. Wojtek wymienia m.in. takie sfery:

• czy remont mieszkania został wykonany należycie,
• czy na elementy remontowane jest gwarancja,
• obserwowanie okien, drzwi podłóg – tutaj mogą pojawić się wszelkiego rodzaju nierówności, uszkodzenia, trzymanie pionu, jakość materiałów, dźwiękoszczelność, odległości od poszczególnych elementów,
• na osobną uwagę zasługują ściany, w szczególności takie po przeróbkach, które mogą nas pogrzebać brakiem pozwoleń budowlanych i zgłoszeń w spółdzielni, albo choćby nową instalacją elektryczną w ścianach, która może wymagać projektu,
• obserwowanie łazienki, kuchni itd.

Każdy z elementów kluczowych może posiadać ukryte wady albo rzeczy, na które nie zwracamy uwagi. Jako potencjalni sprzedawcy, będąc w pełni świadomi okresów gwarancyjnych, projektów i pozwoleń uprzedzimy pytania i wątpliwości kupujących – cały proces sprzedażowy dzięki temu pójdzie nam łatwo, a my będziemy bardzo profesjonalni – co również zniechęci potencjalnych klientów do ostrego negocjowania cen. Najgorsza jest niewiedza i zaskakiwanie nas – inwestorów – przez potencjalnych klientów. Stawia nas to na przegranej negocjacyjnej pozycji.

5. Znajomość prawa w zakresie nieruchomości

Płynność w posługiwaniu się dokumentacją, świadomość, że potrzebujemy całego potężnego zestawu, na który m.in. składają się wypisy z ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów, lokali, wypis z rejestru gruntów, potwierdzenie wymeldowania, potwierdzenia ze spółdzielni o niezaleganiu, akt własności. Musimy wiedzieć jak posługiwać się księgą wieczystą, jak ubezpieczać nieruchomość czy czym różni się zadatek od zaliczki i jakie podatki zapłacę w całej transakcji.

6. Umowa!

To esencjonalna rzecz, która może mocno utrudnić nam życie, jeśli nie potrafimy biegle poruszać się po możliwych, dozwolonych i niedozwolonych zapisach. Sama świadomość, że możemy podpisywać umowy z agencją pośrednictwa czy przedwstępną umowę sprzedaży oraz jakie definicje mogą w nich przybrać, rodzaje hipotek może dużo zmienić. Od ilości danych może rozboleć głowa, przynajmniej na początku, jednak jeśli mówimy o minimalizacji ryzyka, to świadomość detali umów jest tym, czego szukamy. Zresztą przyznajcie się – kto z Was wie, jaka powinna być dobra z naszego punktu widzenia stawka dla pośrednika w obrocie nieruchomości?

7. Wiedza o kredytach!

Świadomość tego, co możemy, a nie możemy w banku oraz ocena ryzyka czy brać kredyt walutowy, czy w złotówkach i czy w ogóle mogę brać kredyt walutowy, na jaki termin, na jaki procent oraz jakich rozwiązań szukać może znacząco poprawić naszą sytuację. Co więcej, rok rocznie zmieniają się przepisy i stawki oprocentowań. Nie tylko trzeba być na czasie, ale również wiedzieć gdzie szukać danych o marżach, prowizjach, opłatach dodatkowych, ubezpieczeniach kredytów.

8. Remont!

Czyli obszar, który powiększy wartość naszej nieruchomości i pozwoli nam znacząco zarobić. Nie musimy znać się na wykonywaniu remontów, by nie tylko ocenić jakość prac, ale przygotować temat pod kątem pozwoleń, dokumentacji i kosztorysu. Co zrobić, by nie przepłacić? Jak wspierać aktywnie remont mieszkania? Jak radzić sobie ze starymi licznikami i tablicami rozdzielczymi? Gdzie wyrzucić śmieci po remoncie i jak zabezpieczyć lokal przed takimi rzeczami jak zapylenie i brud? To nie są oczywiste sprawy – co do zasady osoby, które nigdy w życiu się tym nie zajmowały – nie wymyślą tego z fotela – tak więc musimy pytać.

Jak widzisz – cała wiedza musi być precyzyjna i wymaga czasu, jednak powyższe ma jeden wspólny mianownik – minimalizacja ryzyka. Im większa nasza wiedza i im więcej poświęcimy czasu zagadnieniu – tym mniejsze nasze ryzyko. Inwestowanie w nieruchomości z perspektywy osoby będącej na etacie i zarabiającej średnią krajową może wydawać się bardzo odległą i nierealną wizją, jeśli jednak przyłożymy się do tematu i, spojrzymy na niego kawałeczek po kawałku, to jesteśmy w stanie z nieruchomości zrobić swój główny sposób utrzymania.

Gdy sam wyobrażam sobie specjalistę od obrotu nieruchomościami, na myśl przychodzi mi żongler cyrkowy, który do podrzucanych przez siebie kilku piłeczek nagle zaczyna dokładać coraz bardziej niesamowite i niebezpieczne przedmioty. Noże, siekiery, płonące pochodnie… I to by się prawie zgadzało. Prawie jednak robi różnicę. “Prawie” dotyczy tu pierwszego zalecenia.

Taki żongler trenując, zaczyna najpierw od podrzucania piłek, powoli, ćwicząc każde podniesienie poziomu swojej sztuki. I właśnie: sztuki, czy rzemiosła? Bo te niebezpieczne przedmioty, które z zapartym tchem śledzi widownia są przez niego doskonale przygotowane, poznane, a ruchy, którymi je łapie i podrzuca, są wyćwiczone. Tam nie ma przypadku. Tam nie ma zbędnego ryzyka.

Podobnie i w działalności każdego specjalisty od obrotu nieruchomościami pojawiają się przeróżne, czasami bardziej lub mniej ryzykownie wyglądające elementy. Jednak pierwsze przykazanie, pierwsza myśl, którą przekazuje nam Wojciech Orzechowski, mówi, że każde ryzyko da się zbadać, ocenić i każde może zostać w sprzyjających warunkach skapitalizowane. W sprzyjających warunkach na inwestycji można zarobić. Różnica pomiędzy specjalistą a dyletantem polega nie na tym, że specjalista więcej wie o samej inwestycji, że zna warunki, ale też potrafi przeliczyć swoją niewiedzę i wkalkulować ją w inwestycję. Nie pozostaje mi nic innego jak zarekomendowanie Warsztatów Wojtka.